Как повысить доходность сдаваемой квартиры?

Поскольку целью сдачи квартиры в аренду является получение дохода, то разумеется, хочется, чтобы этот доход она приносила как можно в большем размере. Будет ли способствовать этому благоустройство и ремонт? Не будет ли отпугивать потенциальных арендаторов высокая цена за хорошую квартиру? На эти и другие вопросы мы постараемся дать ответы.

Многие владельцы недальновидно оценивают только один параметр – размер арендной платы, считая что чем она выше, тем больше будут доходы. Это житейская логика, которая имеет мало общего с бизнес-расчетом. На самом деле, формула максимальной доходности включает в себя, как минимум, пять составляющих: затраты на подготовку квартиры к сдаче в аренду, саму арендную плату, длительность простоя, непредвиденные расходы и затраты при текущей эксплуатации.

Нетрудно заметить, что только один параметр является доходным – остальные же доходность, наоборот, уменьшают. В формуле может быть и больше составляющих – к примеру, налоги – но на степень доходности эта сумма не влияет. Так как в большинстве случаев коммунальные услуги оплачивают арендаторы, то этот параметр также мы не включили в формулу – это самый правильный подход, так как тарифы постоянно повышаются, а ссориться из-за этого с жильцами не хочется.

Для того чтобы получить какие-то конкретные результаты мы сравнили три однотипных объекта недвижимости, которые отличались обустройством и, соответственно, классом. Все три квартиры находились в одном доме, принадлежали одному собственнику, который распорядился ими по-разному. В итоге, одна квартира была выставлена практически в том состоянии, в котором её получили от застройщика – в варианте «эконом-класса». В других квартирах определенное время жили родственники владельца и квартиранты, в результаты чего квартиры получили различные улучшения, что позволило им претендовать на статус «комфортного жилья» и «эконом+». Это отразилось и на размере арендной платы, с которой все эти три квартиры одновременно появились на рынке съемного жилья в равных условиях.

В эконом-варианте явно не было ничего кроме вещей первой необходимости. Эконом-плюс помимо них обладал неким подобием уютной обстановки, которую стремились создать в ней бывшие жильцы. Комфорт третьей квартиры был обеспечен за счет косметического ремонта и минимального набора дополнительной мебели.

Самая экономная квартира дала наибольший доход за первый год, так как на неё была самая низкая арендная плата и быстро нашлись квартиранты. Квартира, средняя по удобствам, вышла на те же показатели дохода к концу второго года. А вот самая комфортабельная квартира по истечению двух лет аренды оставалась аутсайдером, несмотря на достаточно высокую арендную плату. Зато через пять лет стало понятно, что все же именно она дает наибольший доход, если учитывать среднегодовую доходность после амортизации всех вложений.

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что рассчитывая на долгосрочную прибыль, стоит позаботиться о состоянии квартиры. Хотя и не стоит чересчур тратиться, потому что за эти удобства захочется поднять арендную плату, а жильцов найти так всегда сложнее. А если нужна быстрая прибыль, то сойдет эконом-вариант, который удастся сдать быстро и дешево.